阿里巴巴集团(下简称“阿里”)董事会主席马云说要投资3000亿元成立的菜鸟网络科技有限公司(下称“菜鸟”)，日前进展缓慢。

“马云和地方政府谈项目，都是1000亩以上谈的。这对政府来说，很难。”一位从事物流地产的高管向记者表示，以上海为例，用地指标一年只有1万亩，每个区分摊下来最多1000亩，撇开住宅和其他配套，可能工业用地指标只有300至400亩，“政府也不愿意1000亩这么谈，不可能一年只做马云一单生意。”

2013年，阿里、银泰集团联合复星集团、顺丰集团等物流公司以及相关金融机构，共同组建的“菜鸟网络科技有限公司”正式成立。

世邦魏理仕的数据显示，菜鸟的自有物业分布在上海、天津、郑州、杭州、成都、重庆、广州等9个城市。

一位接近菜鸟的人士透露，菜鸟的股东有很多个，比如复星旗下的星泓基金在做的“蜂巢城市”，就是以菜鸟的名义去和政府谈土地。现在来看，菜鸟做的事不只是物流地产，但物流地产商会做的事，它都会做。

阿里招股书透露，天猫增持了，持有菜鸟股份的比重由43%增至48%。

还在租别人的仓库

菜鸟的模式是自建自营+第三方配送+物流配送安装体系。

世邦魏理仕中国区工业及物流服务部主管高级董事罗瑾表示，“阿里希望吸引的不只是天猫和淘宝的自有品牌，还有直营品牌。但对直营品牌而言，如果阿里的仓库物流形态并无特别之处，为什么要租阿里的仓库?”

阿里虽然不缺钱，但是运营建造仓库的经验甚是缺乏，而这方面的团队在短时间内难以组建铺开。

可见的是，菜鸟还在租用别人的仓库。记者了解到，菜鸟在北京空港租下6.8万平方米的仓库，在苏州也从嘉民集团手中租下了54880平方米的仓库。

2011年底，阿里在天津京滨工业园投资建设的华北电子商务物流中心项目，总投资30亿元，总占地1500亩，其中一期投资10亿元。

这是菜鸟最早交付使用的仓库。世邦魏理仕的数据显示，阿里在天津的10万平方米可出租仓库已满租，租户都是合作的快递公司和商家，平层仓库的租金是 0.93元/平方米/天，两层仓库的租金是0.71元/平方米/天。第二期仓库将在年内入市，预租面积也是10万平方米。

而京东和苏宁的步伐明显更快。京东5月19日向美国证券交易所更新递交的F-1招股书显示，京东已在全国34个城市拥有82间仓库，总建筑面积超过130万平方米。京东宣称还将进一步在三线和一线城市扩大版图。

世邦魏理仕的资料显示，截至2013年上半年，苏宁已在15个城市建成物流基地并投入使用，有14个物流基地在建，另有13个城市物流基地完成土地签约。苏宁正加快推进全国12个小件商品自动分拣仓库的建设，规划到2015年完成60个物流基地、12个自动化仓库和5000个城市配送点。

上海仓库严重紧缺

上海的仓库供应严重紧缺。

世邦魏理仕统计，上海2013年全年工业土地供应为585万平方米，仅为2011年的一半。而由于直接税收贡献偏低等原因，工业用地中的物流仓储用地供应更是凤毛麟角。2011-2013年的三年间，上海物流仓储用地出让面积分别为60万平方米、40万平方米和27万平方米，仅占工业用地出让面积的3%左右。2013年全年物流用地出让仅5宗成交，土地总面积不足30公顷。

供应紧缺导致仓库的预租率创新高。世邦魏理仕的报告显示，今年一季度，于嘉定和青浦交付的仓库均实现100%的预租率;同时全市优质仓库的空置率也降至9.3%，其中供应偏紧的浦西区域更低至1.8%。

一位大宗交易人士透露，资金现在都在关注物流地产，投资回报率高于写字楼，而且现在价格便宜，资产价格的升值空间也大。

上海的仓库最受大宗交易买家青睐。世邦魏理仕数据显示，自2011年以来，国内主要城市优质仓库整幢收购交易金额约为44亿元，其中上海独占九成。全国仓库的平均投资回报率高达6.7%，高于写字楼。

外资垄断物流地产

中国物流地产市场已被外资开发商瓜分大半，其中尤以普洛斯一家独大。世邦魏理仕的数据显示，截至2013年第四季度，普洛斯一家的市场份额就有56.9%。

戴德梁行的数据显示，普洛斯在上海有200万平方米仓库供应，这是外高桥仓库供应量的近2倍。

普洛斯还在加快步伐扩张版图。2014年2月，普洛斯宣布获得中国投资者财团最高达25亿美元(约合152亿元人民币)的投资并签署战略合作协议。该财团包括大型中资保险机构、中银集团投资和厚朴基金等国企和投资机构。普洛斯集团首席执行官梅志明表示，公司预计将在两年左右的时间里使用上述投资资金继续在中国扩张。

对于菜鸟而言，这些外资物流开发商是否愿意加入菜鸟的网络体系还是个大问号，因为这些有经验的外资工业地产商已经有庞大的客户群体来源，他们的很多仓库在建成之前就已被预租，其中包含因电商兴起而催生的庞大的物流需求。

一方面物流用地供应紧缺，另一方面已被外资垄断的物流地产格局难以打破。马云对菜鸟的豪赌结果，何时能揭晓?