今年的“双十一”又是一场电商与“剁手党”的狂欢，各大电商以“全球化”为卖点，给那些跨境电商试点城市的保税仓储设施带来新契机。随着跨境业务的发展，试点城市和保税仓储设施有望扩容，或将有更多物流地产开发商受益。

仲量联行最新撰文指出，对于想要开拓保税仓储市场的物流地产开发商而言，试点城市在短期内当然是较好的投资选择。不过，仅从目前来看，由于保税仓库受到海关特别监管，大多数具有跨境政策的保税仓储项目是由具有政府背景的企业开发和持有，哪些仓库有跨境政策也由政府决定，再加上保税物流用地十分紧张，市场进入门槛非常高。

仲量联行中国物流地产研究部经理张阳说，跨境电商与普通电商的主要区别在于前者涉及进口环节。对于跨境电商企业及其物流合作伙伴而言，清关的优化能力至关重要，包括提高清关速度和对关税的预期管理能力。

仲量联行工业地产部副董事姜悦则表示:“在大量订单集中产生的‘双十一’期间，如果想要满足客户对于物流速度的要求，电商企业必须提前大量备货。因此保税进口的模式将更加受到青睐，从而推高了对于跨境保税仓库的需求。”

由于政策限制，目前仅有上海、广州、郑州、杭州、天津等一些跨境电商试点城市正式获准保税进口，因此保税仓储业务将集中在这些试点城市。

争相涌入跨境物流市场的企业主要有三类:一是原有电商巨头，如京东、天猫等纷纷上线国际频道，聚美急速免税店、网易考拉等也积极布局;二是物流供应服务商，利用其在物流分销供应链上的服务经验，将国外优秀品牌引入国内，如百世物流、心怡物流等;三是传统零售商，如永辉超市(10.36 -1.05%,买入)等，看到跨境这个巨大市场，也在纷纷涌入。

据了解，目前跨境电商进口主要有两种模式:直购进口和保税进口。具体而言，直购进口是指电商平台与海关联网，国内下单后在境外发货，同时下单信息同步传输给海关，走特别通道清关，可看作是正规的“海淘”。在清关之后，货物进入国内物流网络，与一般商品无异。而保税进口是指先由电商企业大批进口货物，存放于保税区的保税仓库内，当国内下单后再由保税仓库出货、清关，适用行邮税出关 然后进入国内物流网络。跨境保税进口的优势在于可以大量备货，客户从下单到收货的时间通常在五天之内，而直购进口通常需要1-2周，甚至更长。不过，保税进口商品种类不如直购进口丰富，需要电商企业对国内需求进行准确判断。

相比普通电商，跨境电商目前尚处于起步阶段，尽管增速惊人，但占比依然较小。根据中国电子商务研究中心发布的《2015年(上)中国电子商务市场数据监测报告》，2015年上半年，中国电子商务交易额达到7.64万亿元，而同期跨境电商交易规模仅为2万亿元，且其中跨境进口比例仅为15.2%。这也是目前大多数物流地产开发商仍专注于非保税仓储市场的重要原因。