内地网络零售额过去5年以平均每年99%的速度增长，2015年有望取代美国成为全球最大电商市场。相比之下，作为电商核心环节的高质量仓储设施明显滞后。

中国仓储协会的数据显示，国内仓库面积总量约6.8亿平米，其中的大型现代物流仓库设施只占2%，即约1400万平米，租赁率已经超过95%，表明供给远远小于需求。

对此，戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊10日向大公报记者分析指出，“对于天猫、京东、苏宁、亚马逊等国内前5大电商企业来说，目前都想把物流环节捏在自己手里，因此在全国范围展开物流仓库的建设竞赛——这给物流地产带来新机遇的同时，也引发了电商企业同普洛斯、安博、嘉民等物流地产巨头之间的竞争”。

一边是资金雄厚的电商巨头们建设自营物流，一面是专业的国际物流地产商加快中国布局，电商物流仓库已经成为国内地产新热点。奶酪之争的背后，阿里巴巴会成为国内最大的物流地产商吗?

电商大手笔布局自营物流

电商和物流地产商，谁动了谁的奶酪?

最新数据显示：天猫在成都双流(1000亩)、浙江金华(1500亩)、天津(1500亩)等近10个城市为网上购物平台布局仓储设施;京东将在全国设立6大物流中心，位于北京(200亩)、上海(260亩)、广州、成都(20万平米)、武汉(1万平米)、沈阳(11.7万平米)。与此同时，苏宁的第三代物流基地布局几乎遍及全国，亚马逊在中国已设有11个运营中心，仓储物流总面积超过70万平米。

更受瞩目的是，2014年1月腾讯以15亿港元收购华南城9.9%的股份，一举以战略投资的方式切入物流领域，意在构建起O2O线上线下一体化的零售服务体验。华南城是一家综合物流及交易中心开发商和运营商，有完善的仓储物流网络。除了腾讯之外，阿里巴巴牵头的“菜鸟网络”更是规模宏大，计划投资人民币 3000亿元建设“中国智能骨干物流网”。

电商物流园区成“拿地故事”

苏智渊分析说，对于过去10年在中国开展业务的国际物流地产商而言，其利润主要来自三个方面——第一是息差，即利用海外的低息资金，例如美国养老基金的资金利息低至1%-2%，投资中国国内物流地产获取回报;二是人民币升值;三是土地增值。“然而，随着国内各地土地资源越发紧张，物流地产开发商已经发现较难从地方政府手中直接获取一手土地。”

“在此局面下，‘电商物流园区’实际上已经成为当前向地方政府，尤其是二、三线城市政府拿地的‘最好故事’”。苏智渊指出，“传统的制造业物流对地方政府而言没有‘故事’可说，而电商物流的概念，特别是帮助政府吸引电商注册落税，能够有效帮助物流地产商获取新的土地资源。”

苏智渊认为，可以预见的是谁最先完成布点，谁就最先抢得垄断市场效率的先机。在高企的仓储租金和土地预期收益之下，未来电商物流需求增长与现阶段高端物