无论是作为土地资源稀缺的一线城市，还是作为规划概念强势的开发新区，深圳前海无疑吸引着无数人的关注，特别是土地市场的接连火爆。

但前海除了公开出让的土地外，还存在着大量以工业用地形式存在的土地，这就涉及到前海的三大地主：招商局集团、中集集团和深圳国际，而这三家企业本身对加快所拥有前海土地的开发也有些迫切。

其中，中集集团总裁麦伯良在3月26日的业绩沟通会上透露，其52万平方米深圳前海土地将在今年出台工转商解决方案。

随后，深圳国际主席高雷也在3月31日的业绩会上表示，公司在前海的土地也有所进展，将继续密切关注前海动态，并积极推进相关工作，同时争取在今年使前海的首期土地项目取得实质性进展，有一个项目的首期能在前海开工、立项。

前海地主：中集、深圳国际

据悉，在前海总共1500万平方米的土地中，这三家集团占比约27.5%，也就是412万平方米。其中，招商局集团占比最大，拥有约312万平方米。

而中集集团在前海的地块则位于第9和第10两个单元，土地面积为52.42万平方米，位置处于前海较为中心的综合发展区。

对于中集所拥有的的前海地块，机构普遍认为其价值惊人，按NAV方法，不考虑未来的经营现金流折现，仅待转成商用的土地估值就在700亿元以上(未扣转换成本)。若考虑土地性质转换成本20%和市场的折价20%，前海土地重估带来中集集团价值增加至少在420亿元以上。

对于这种估值方式，深圳国际主席高雷也表示，去年有投资者也对深圳国际的前海土地做评估，当时的评估是400多亿元，但是由于现在正在变更用途，公司作为土地的拥有者，最终能价值多少也不好说。

据了解，深圳国际于前海区域拥有的西部物流园，整体可使用的土地面积约有50万平方米，其中自有土地面积达38万平方米。

事实上，对于中集和深圳国际来说，两家公司在前海土地方面所做的努力不容忽视。深圳业内就对观点地产新媒体表示，“对于企业来讲肯定比政府更着急，因为一天不确定，那么这块地就有可能不是你的。”

而就企业自身来说，中集集团与深圳国际也确实在尽量推进地块的确权。

据麦伯良介绍，中集集团为此专门成立了小组，长期驻守北京，与发改委、国土局、海洋局等国家部委进行密集沟通。

早前也有相关消息显示，中集集团在去年就已经与深圳市、前海管理局就其地块的未来开发方案进行了深入沟通，已初步获得政府的认同和支持，只是具体的开发方案尚未最终确定。

与此同时，深圳国际主席高雷亦指出，公司去年为前海的项目专门成立了工作机制联络小组，和前海局的主要领导、分管领导、相关的处室建立了每两周一次的工作会议，同时公司对自己区域内的土地规划、设计方案在不断地细化，提出了更完美的、价值更高的、合作形式更宽广的模式。

“工转商”遇难题

虽然中集集团与深圳国际都在不遗余力地推动土地确权，这也符合前海加快开发的大背景，只是在确权的过程中，涉及多方利益的土地性质“工转商”如何厘定则成了目前最大的难题。

对此，麦伯良也坦陈，土地确权有两大难点，一是涉及利益特别大，二是要形成可推广复制的案例。

深圳国际主席高雷也指出，“目前三家拥有土地的都是上市公司，所以会有一个关联度和递进问题，有些事情也不是单独一家想怎么做就怎么做的问题。”

其实，除却明确土地权属问题之外，谁来开发、又如何开发也是制约工转商进程的另一大瓶颈。

从目前两方的明确表态来看，麦伯良是强调中集集团将以开发商的角色直接参与土地开发;高雷则表示深圳国际将偕同香港、国际和国内的大牌企业共同开发合作。

对于开发方式，深圳业内也认为，虽然政府提出工转商是为了提高土地利用效率，但首先要兼顾公平性，其实也要实现经济效益最大化。而在最为关键的土地权益方面，是否按照以前的工转商细则来操作，还是重新确定前海自己的细则都有待考究。

“这不仅仅是经济利益的问题，主要是指标的确定，也有程序上的问题，还有容积率以及规模的控制，要定了这些才好确定价格。如果仅仅是价格的问题，反而比较好解决。”上述业内人士认为。

事实上，在这些难题的制约下，中集集团与深圳国际所拥有土地的工转商不断遭遇延期似乎也在情理之中。

据了解，中集早在去年9月份就宣布称预计工转商方案2014年初可以出台，但在今年1月24日，中集集团又公告称原定于2014年一季度出台的前海土地工转商方案，目前尚无新进展，出台时间或晚于原计划。

无独有偶，深圳国际也早在去年5月份成为自前海确认将启动首批土地出让后，第一家明确表示在前海拥有土地，并会在去年进行土地确权的公司。

不过，正如上述业内的分析表示，公司方面肯定是希望越快越好，而政府有待考虑的东西实际还很多。

彼时，也有分析认为，主要是由于双方对土地性质变更后，企业补交地价水平的预期相差较远，并且深圳市政府还要求上述企业递交前海土地开发的整体方案。

至于为何预期相差较大，显而易见的就是前海目前已出让的土地都创出了高价。统计显示，深圳前海自2013年7月以来已出让五宗地块，土地出让金总额达371亿元。

其中，于1月23日的2014年前海首场土拍中，T201-0080宗地最终拍出楼面价28113元/平方米、总价134亿元，刷新深圳单价、总价地王记录。