随着供地规模日益紧缩，加之中国在线零售市场的兴起和蓬勃不仅影响和改变了传统零售市场格局，而且带动了第三方物流的发展，优质物流仓储用地变得供不应求，旺盛市场需求下其在资本市场的投资回报率又稳定而高企。近年来，仓储物流设施投资成为物业投资市场热点。

优质仓库供不应求需求持续增长

上海一手工业用地供应日益紧缩，优质物流仓储用地供不应求。据世邦魏理仕统计，2013年全年工业土地供应为585万平方米，仅为2011年的一半。2011-2013年的三年间，上海物流仓储用地出让面积分别为60万、40万和27万平方米，仅占工业用地出让面积的3%左右。

世邦魏理仕中国区工业及物流服务部主管高级董事罗瑾介绍，上海物流用地出让近5年呈现逐年下降趋势。2013年全年物流用地出让仅5宗成交，土地总面积不足30公顷。究其原因，主要因为物流用地直接税收贡献较低因而地方政府对其持保守态度。

市场供应紧缩的情况下，优质仓库的需求却持续增长。据世邦魏理仕统计，今年一季度，嘉定和青浦交付的仓库均实现100%的预租率;同时全市优质仓库的空置率也降至9.3%，其中供应偏紧的浦西区域更低至1.8%。第三方物流和零售电商是当下上海优质仓库市场的两大主力需求。2013年的主要成交中，两者分别贡献44%和38%。

反观全国，高标准仓储设施的体量也相对有限。据中国仓储协会估算，截止2012年底全国营业性通用仓库总体量达6.98亿平方米。而世邦魏理仕统计，截止2013年底，由12家主要的全国性物流专业开发商开发的高标准仓储设施存量累计仅约1,300万平方米，占全国仓储设施总面积的比例甚微。

需要指出的是，在电子商务发展方兴未艾时，整体物流仓储租赁需求仍将继续增加。世邦魏理仕指出，一方面自建物流已具备规模效应的中国大型电商将继续坚持其自建自营策略;而另一方面自营物流越来越高的进入壁垒令多数电子商务企业，尤其是中小规模电子商务企业对社会化的专业第三方物流的依存度不断提升，从而不断提升公共型物流仓储的租赁需求;此外，传统零售商向多渠道及全渠道方向的变革亦将导致其物流需求发生结构性转变，从而产生新的社会化物流需求。

仓库平均投资回报率达6.7%

与优质仓储供不应求相对应的是，仓储投资租金回报率的可佳。

世邦魏理仕认为，继购物中心投资热之后，仓库投资热是基于中国消费成长故事的投资逻辑的续篇。据统计，2011-2013年的三年时间，主要仓库发展商在国内的优质仓库建成面积增长约150%;2013年底的总存量超过1100万平方米。需指出的是，相对于中国960万平方公里的疆域和13.6亿的人口，该数值处于相当低的水平，但目前国内仓库的绝大部分仍以老旧的、建造标准较低的物业为主。

而上海作为全球第一大港口和中国最大的城市经济体，是目前国内最大的优质仓库市场。庞大的需求基础加上稳定的租金增长以及优于商办物业的租金回报率使上海优质仓库成为各路资金青睐的对象。据世邦魏理仕数据，自2011年以来，国内主要城市优质仓库整幢收购交易金额约为44亿元，其中上海独占九成。

因此，上海仓储租金市场表现也十分突出。罗瑾指出，自2010年以来，上海优质仓库租金呈现稳步增长趋势。2010-2013年的复合增长率为6.4%，高于写字楼租金的 5.4%，但低于商铺租金的8.3%。值得一提的是，2014年一季度，上海优质仓库租金大涨5.2%，而上海自贸区的建立将长期利好仓库需求。

分析全国仓储租金市场，世邦魏理仕环球研究部中国区主管陈仲伟先生指出：“尽管个别港口城市曾因受外贸收缩影响出现短暂的租金下滑，但是全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。与相对供应过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场，以及拥有大量新增供应且受政策管控的住宅相比，物流地产回报较高且发展前景广阔，正日益成为中国物业市场的投资热点。”

标准与定制是行业开发趋势

展望未来中国现代物流仓储行业的发展趋势，世邦魏理仕预计：未来物流开发商与租户签订“一揽子协议”，高标准仓库的规模化租赁策略将日益成为主流;专业物流开发商的拓点布局将与电子商务的发展趋势更加紧密联动;外资的专业物流开发商获取战略性位置土地的难度将继续增加，通过与大型内资开发或物流企业及电商企业的战略合作实现快速布点或成为其未来出路;

罗瑾指出：“随着市场成熟度的不断提升，中国高标准仓储开发或由此前的更多兼顾通用性逐渐转向标准化开发与定制开发双管齐下。预计未来定制仓库占高标准仓库的比例将会大大提升。”