(2014年9月)9月15日，五洲国际发布公告，宣布将分两批发行本金1亿美元的五年期可转换票据，发行对象平安不动产和PAG分别获发6000万美元和4000万美元。此外，公告称9月12日，五洲国际已经与平安不动产签订战略合作协议，据此，除通过票据进行企业层面之投资外，平安不动产将于未来5年就五洲国际的专业批发市场和物流项目进行15亿元的战略投资。五洲国际执行董事兼主席舒策城表示，自2014年6月宣布与普洛斯合作后，再次成功引入平安不动产及PAG，令五洲国际在打造综合商贸物流平台方面再进一步。未来五洲国际将从专业批发市场向物流转型，通过打造商贸中心、仓储物流中心、公用港物流中心、配送中心、结算中心、产品研发中心等六个中心，构建物流产业链和生态圈。

而平安不动产在给中国房地产报记者的书面回复中也指出：“五洲国际是香港联交所上市的公司，公司业务遍布全国，公司目前毛利率较高且处上升扩张期，在具备较好增长前景的专业批发市场和物流地产开发及运营等领域具有明显优势。对平安不动产而言，此次合作以可转债的形式达成，投资收益有基本保障，且五洲国际股价趋势向上，还可以为不动产带来更多的股权收益;其次，从风险角度考量，此可转债与已经发行的境外公开市场债券具有同等法律担保措施，项目总体风险可控。”

业内人士认为，当下专业批发市场频频触网或与资本牵手，越来越显示出它们自有的运作方式已经显出颓势，必须通过“联合舰队”的模式，让自己的存量释放出来，让可以实现轻资产化运作的资源、平台能够为自己所用，在整合与被整合中激活区域交易，最终实现集约化、资源化、电商化、金融化、产业化。

五洲国际与平安不动产达成合作之后，凭借平安不动产的投资及运营管理经验，同时依托其背后平安集团综合金融平台，有望对自身业务模式进行综合梳理，升级其原有的快销模式，搭建新的物流地产生态圈。

搭建物流生态圈

根据战略合作框架协议，平安不动产将向五洲国际提供专业意见及财务支援以进一步发展其旗下的综合商贸物流平台。同时，平安不动产也将协助五洲国际依托平安的综合金融服务平台拓展中小企业贷款业务，为其广大中小企业客户网络服务。再者，平安不动产将针对五洲国际已经产生稳定现金流的物流地产，寻求引进保险资金进行投资的可能性。

对于PAG，业内人士认为，其在本次安排中将纯粹担任投资者的角色，并将提振投资者的信心。作为亚洲首屈一指的另类投资基金管理集团之一，PAG还曾在去年4月通过认购9.75亿港元可换股债劵，向另一家商贸物流地产商——华南城进行投资。

在9月16日于香港召开的新闻发布会上，舒策城表示，自2014年6月宣布与普洛斯合作后，再次成功引入平安不动产及PAG，令五洲国际在打造综合商贸物流平台的发展再进一步。“五洲国际未来推进发展的方向是搭建物流生态圈这样的大平台。”

在合作方式上，舒策城介绍：“平安不动产有很多保险客户资源，而普洛斯有信息客户，目前在国内还是龙头企业。五洲国际现在已经有7.7万个中小微企业客户，而普洛斯主要是以世界500强大客户为主。所以今后有一些产品是与普洛斯共同做，另外一些则是我们和平安共同来做，比如说和平安马上可以做满足小微企业物流需求的产品。”

在此前接受中国房地产报记者采访时，平安不动产工业物流事业部总经理陈沛彬曾经表示，与其他开发商相比，平安不动产做物流地产更关注项目的综合金融收益，以及为平安集团客户的服务。除了收购国际化标准的仓储物业，平安不动产未来尚有多种物流物业开发模式。只要地块符合投资标准，达到公司风控要求，可以与不同的合作伙伴以不同的模式合作。

而在平安不动产给中国房地产报记者的书面回复中，平安不动产表示，15亿项目投资资金来源中不含保险资金，仅代表未来可能的项目层面投资总额。“目前战略合作只是一个框架协议，二者已就未来拟获取的一揽子项目进行深入的讨论，具体的项目投资会渐次落地。”

动力联行董事长粱春告诉中国房地产报记者，平安不动产此前一直在全国各地大面积收购优质的工业和物流地产项目，对优质项目需求迫切，通过不断寻找价值洼地，以期在这一细分的不动产投资领域寻得一席之地。其对地产的理解不是简单的开发模式，而是长期运营和持有，更多是通过这些投资实现高端的不动产及其价值的整合，五洲国际与平安不动产的这种合作更确切地说应该是资源的嫁接与整合。

“从投资的角度，它们各自都具有投资能力和开发能力，这种强强联合，体现在项目上不是立竿见影的效果，而是想做好未来的战略准备，战略意义大于实质的项目运作意义。”梁春表示。

快销模式突围

新一代的商贸物流城运营者大多自诩为“运营服务商”，然而无论是华南城、卓尔发展，还是上市不久的毅德控股和五洲国际，物业销售收入往往占据利润大头，服务业务利润微乎其微。在五洲国际近期发行的2014年未经审核中期业绩公告中，显示其上半年总营业额25.08亿元，物业销售收入为23.89亿元，占比95%，租金收益为0.28亿元，商业管理及物业管理收益为0.5亿元，物业咨询服务收益仅为0.25亿元。

在这次的发布会上，舒策城也对媒体坦言，五洲国际此前拿地成本一直比较低。“对政府来说产业很重要，而五洲国际现在打造的是产业园。我们的产业对城市税收、就业有很大贡献。从这个角度来说，我们的土地价格确实低一点，但是每年用税收去补偿给政府，这是政府非常欢迎的。”

低价拿地、项目直接分割出售的模式让五洲国际的毛利率一度超越50%，但在城市用地集约化的趋势下，这种快销模式正遭遇瓶颈。中报显示，五洲国际2014年上半年毛利率已由2013年同期的50.1%降至40.9%。

“不管是华南城、卓尔、毅德还是五洲国际，现在都面临业务转型和业务升级，而最直接和最有效的方式就是嫁接金融资源、电商资源、政策性资源。”粱春指出。而此次引入平安不动产投资，五洲国际将有机会进一步探索为中小微企业搭建综合金融平台以及提供贷款服务。

粱春表示，有必要对第五代、以及未来第六代专业市场的运作进行新的认识和反思。“专业市场必须把自己的存量释放出来，让可以实现轻资产化运作的资源、平台能够为自己所用，在整合与被整合中激活区域交易，最终实现集约化、资源化、电商化、金融化、产业化。”

“现在第五代还有展示空间，第六代专业批发市场将基本没有这一空间，中间环节将进一步减少。现在的产品批发零售市场和供销市场会被细分的专业功能型物流市场、供应链市场取而代之，更多是立足大物流和电商的资本市场、IT市场、服务性市场。电商和物流里应外合，一个线上一个线下，将成为未来市场的重要符号和代表。”梁春认为。