在先后涉足包括购物中心、社区商业在内的商业地产、入股徽商银行、筹建儿童医院、涉猎养老地产后，万科将多元化的下一步锁定在物流地产。5月17日，北京万科宣布进军物流地产，首站选择了京津冀概念下大热的河北廊坊市，万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆透露，物流地产将会是平行于商业地产的板块，未来万科不会进军电商业，物流公司将会是该板块服务的对象，由于物流地块难以改成住宅项目，因而不具备圈地的条件。

所谓物流地产是产业地产的一个分支，指开发商投资、建设符合标准的物流仓储和配套设施，并通过专业化的管理来吸引物流企业客户入驻，通过产权有偿转让、租赁及物业服务等方式来获取利润。万科此次与廊坊签约的战略合作框架协议显示，双方首批合作项目包括建设一个全国性物流基地和一个住宅项目。

据毛大庆介绍，由北京万科牵头进行的物流地产项目，是万科集团内部与商业地产板块平行的一个业务分支，目的同样是为了寻找住宅地产进入天花板时期后的多元化发展问题。“包括转型城市配套服务商，进入养老产业，以及现在的物流地产，都是为了让企业加固短板。”对于当前一些开发商做工业园区、变相圈地的现象，毛大庆同时强调，金融化、专业化是万科选择做物流地产的方式，万科不会靠物流地产圈地，也不会进军电商。“因为物流地块没办法改住宅。”

从数据来看，虽然房地产行业当前仍处于一个上升期，但随着城市化进程，住宅产业的天花板终会到来，几乎是业内共识。今年房地产市场呈现低迷态势，不少房企一季度业绩下滑，市场悲观情绪蔓延。今年一季度，万科实现营业收入94.97亿元，同比下跌32.16%;净利润15.3亿元，为13年来首次出现同比下滑，降幅为5.23%，进入二季度的4月销售面积环比再微降1.26%。此次并非万科首次涉猎物流行业，万科集团旗下就有一个专门从事物流业务的公司，已经经营多年。

有熟悉物流业的专家告诉北京商报记者，国内高标准仓库供应短缺，一些电商想要自己建设物流仓库，但难以拿到土地，催生了物流地产开发商的涌入。“不过，物流地产仅有10%的投资回报率，这对于习惯了赚快钱的传统住宅开发商而言是很难接受的，运作物流地产也很难发挥他们的强项。”这位物流业专家同时表示，工业土地虽然便宜，但并不能转为住宅用地，而且不会为住宅带来人流，很难在周边配套住宅和商业。

但另一房企负责人则直言，相比于保障性住房、自住房个位数的利润而言，10%已经算可观。“现在已经今非昔比，住宅市场告别暴利时代的现实开发商必须要接受，保障房能干、自住房能干、商业地产能干，10%利润率的物流地产就能干。”

但不能否认的是，相比于保障房和自住房的不愁卖，未来摆在万科面前的是物流地产的招商问题，对此毛大庆也承认，物流地产并不是开发商想做就行的，物流地产的业主是企业，如果企业不认可，未来空置率将对资产形成压力。

对此，毛大庆透露，目前正在与金融机构测算土地与物流园之间的成本，目前还没有更多可以披露的信息。业内则猜测，毛大庆所提到的金融化，很可能是其一直推行的“小盘操股”：借助金融资本来减轻资金压力，未来很有可能会有基金成为其物流地产板块的合作伙伴。