(2015年6月)作为传统房地产企业中的龙头老大，万科进军物流地产的消息一直备受产业地产业内人士关注。在北京建设营销总监、上海凡宜和仓储有限公司常务副总经理郑卫华看来，此次万科与黑石联手，很难直接复制普洛斯的成功。万科进军物流地产最大的挑战在于专业的园区运营能力和资产管理能力的搭建，而最大的对手则是自建仓储的电商企业。

中国房地产报：你认为“万黑”合作能做到万科所说的“对标普洛斯”吗?

郑卫华：万科作为国内领先的地产开发商，它的优势在于拿地和开发能力，而黑石是优秀的投资型基金，在海外上市方面的经验也十分丰富。

不过，万科分拆物流地产事业部，成立独立的公司，从角色定位看来还缺少一环：一个对物流地产项目运营以及物流资产的管理都十分熟稔的角色。而恰恰这一点才是普洛斯“地产+基金”模式的核心所在。

针对这次合作，万科能够帮助黑石开拓中国市场，而未来如果分拆成立物流地产公司并冲刺上市，以黑石的资产操作能力肯定简单不少。

中国房地产报：黑石和万科都没有实际操盘物流地产的经验，这种情况下万科来做物流地产的成功机率高吗?

郑卫华：对于万科而言，即使物流地产运营不成功也不会带来太大风险。

与产业地产和商业地产不同，仓储物流设施的同质化程度较高，后期的运营要求也比较低。这不像很多商业地产项目，个性化非常强，在转手的时候难以找到下家“接盘”。

所以万科做物流地产，如果能够成功，配合万科的住宅项目、商业地产，在“城市配套服务商”的概念下还是很有看头的。就算不成功，算上项目成本、土地溢价、再加上一些利润，转手也是不难的。

中国房地产报：目前万科做产业地产最大的潜在竞争对手是谁?

郑卫华：从目前国内物流地产行情来看，市场还是供不应求的。一般地段的仓储项目的收益率至少能达到6%~8%，在一些好的地段收益率能做到更高。

作为房地产开发商，万科的拿地和开发能力毋庸置疑，物流地产项目能不能成功，关键在于是否有足够多的企业进驻园区。目前国内电子商务市场火热，对仓储物流需求最大的也是电商类企业。

不过，随着像京东这类电商开始自建仓储，客户资源也被他们内部消化，万科在园区招商方面面临的最大竞争也会来自这种自建仓储的电商。

中国房地产报：什么原因导致国内至今尚未出现普洛斯这种拥有成熟运营模式的物流地产企业?

郑卫华：物流园区的长期盈利点在于物流资产的运营和管理，而不是简单看租金的收益和土地的溢价，但后者却是目前国内物流园盈利的主要组成部分。

国内的物流地产的问题是从园区规划阶段就存在的。为投资而投资、为迅速变现而规划导致园区的资产配置失衡，资产管理意识缺失。

在国外的成熟园区，规划部门并不是单一的部门，会由投资部、资产管理部和运营部门等统一决策，园区前期不一定能立刻实现现金回报，不过长期的现金流是稳定和高效的，但是国内园区如果前期不盈利，首先规划就通过不了。