随着电商时代的到来，产业地产的“物流园”热度持续高涨。对于寸土寸金的大上海，工业用地监管措施层层出台，政府不会让处于电商产业链下游的物流产业园肆意开发，物流园的“大租金、大红利”时代更不会肆意繁荣。

从2014年一季度上海非保税租金增速来看，相比过去两年的高峰期，整体表现小幅放缓。可见目前的产业地产，并非只是受遇冷的住宅市场和限购限贷政策推动，出现互相交替的两级繁荣，还因工业集约节约用地政策导向所致，出现了中性态势，从国家改革方面分析，不排除国家整体改革的利好也需要理性拉长预期，保持产业整体平稳。

上海物流产业园今年第一季度的问询量与上季度持平，但由于新增供应匮乏及春节的季节性影响，本季度并无大宗租赁成交。区域版块表现突出的是浦东机场区域有少量成交。但随着上海西区某电商退租并选择自建仓库，上海非保税市场整体空置率与上季度持平，仅上升10个基点至10.6%。

上海西区是本市最为炙手可热的非保税板块，该板块与日上涨的租金市场，无疑让越来越多的租户备感消化困难，于是选择租金更为便宜的昆山等卫星城市已成趋势，那么这将导致上海西区定价能力弱化。加之浦东板块需求持续疲弱，租金增长率环比由上季度的1.0%降至0.8%。

从上海西区未来市场供应量看，目前上海市场有超过460,000平方米在建非保税仓库，计划于2014年竣工。仲量联行中国工业部总监司徒艺表示：“虽然近六成新增供应位于传统强势的上海西区市场，但由于一些项目为多层仓库，而并非更多租户所青睐的单层仓库，租赁过程可能会较为缓慢。”缓慢的去化或将导致今年市场空置率继续上升。

与西上海比较，自贸区的市场表现则是反其道而行。自去年三季度上海自贸区成立以来，保税区已有诸多交易在进行洽谈，且业界对保税市场的兴趣也随着中国出口预期回暖而愈加浓厚。“自贸区效应”之下的保税市场空置率下降、租金上涨，这种活跃的表现，自然伴随快速去化。

自贸区市场本季度吸纳量主要来自洋山保税港区的临港板块，该地区自金融危机以来去化过程一直较为缓慢。临港产业园自去年9月自贸区挂牌营业，区域热度持续高涨，今年三月底自贸区管委会乔迁临港，一系列利好，导致市场交易居高不下。今年一季度有多宗交易完成，这也促使上海保税市场整体空置率从21.2%下降至14.9%。整体而言，由于本季度大量问询及去化赋予业主更高的定价能力，上海保税市场平均租金环比上涨4.2%。

预计2014年保税市场租金将保持较强增长。除非贸易增长预期减弱或自贸区缺少实质性相关政策，保税市场租金增长有可能会有所放缓。