国内物流地产发展正当时

根据中国仓储与配送协会统计，2015年全国通用仓库面积达9.55亿平米，2014年为9.1亿平米，同比增长约5%，这一增速相对稳定。与之相对应的是仓储固定资产投资增长迅速：2015年全国仓储固定资产投资达6620.15亿元，同比增长28.3%，2011-2015年的复合增速达到28.4%，远高于同期固定资产总投资16.2%的增速。

虽然仓储面积虽已达到9.55亿平米，但其中高标准仓库占比非常小。(仓储本身按建设标准可以分为高标准仓库和传统的仓储设施。高标准仓库一般高度在9米以上，配有装卸平台适合现代化物流要求。)据估算，2015年底完工投入使用的高标准仓库面积约2000万平米左右，占通用仓总量的2%左右。

高标准仓库的供给增速也明显高于仓储总量的增速：2010年以来，高标准仓库供应增速一直在40%~60%左右，2015年高标准仓库新增供应约700万平米，增速达到54%，而同期仓储总量的增速仅在5%。

此外，中国高标准仓库供应方集中度非常高。普洛斯(GLP)是业内的龙头，2015年普洛斯的供应面积达到1180万平米。根据戴德梁行统计，普洛斯约占行业前十份额的55%。 2016年普洛斯供应面积达到1490万平米，行业前五供应合计达到2070万平米。

2010年以来，中国高标准仓库供应增速一直在40%~60%之间，在持续的高增长下，租金一直在上涨，空置率普遍处于低位，与同期写字楼空置率接近，依旧是供不应求状态。

国内消费增长持续，零售尤其是电商增长为高标准仓库需求带来增量。国内消费的增长尤其是电商行业的增长是高标准仓库增长的主要动力之一。

根据普洛斯的研究，同等交易规模下电商对物流仓储的需求是传统零售的3倍左右，每平米的物流仓储面积约能支撑7万元左右的交易额，按这个测算目前电商行业规模为4.7万亿元，对高标准仓库储的需求就在6700万方左右，远超目前供给。

零售行业对高标准仓库需求的带动主要来源于三个方面：1.零售行业整体的增长推动对仓储需求的增长，国内零售行业目前还维持着10%以上的增速，带动仓储需求的增长;2.电商行业渗透率增加带动对仓储需求的增长，目前零售行业中网购规模在持续扩大，相同的交易规模下，电商比传统零售行业需要的物流仓储面积更大，是将传统零售中对商铺、购物中心等的需求转移成对于物流地产的需求;3.电商更倾向于使用高端的高标准仓库以提升效率降低物流成本。

新进入者将带来行业格局变化

中国的高端物流市场目前已外资为主，但国内资本进入在加快，平安不动产、万科等多家企业开始进入物流地产行业，成为行业中新的变量。

平安不动产于2013年进入这一市场，2014年收购了成都空港物流项目，截止到2016年2月，平安不动产工业物流项目分布于上海、天津、成都、重庆、青岛、大连、武汉、广州、南京、济南、西安、杭州、扬州、廊坊、长春等30多个城市。

万科从2015年开始进入物流地产行业，与黑石合作，通过收购现有项目和拿地方式拓展物流地产板块。此外，另一家上市公司东百集团也在2016年宣布进军物流地产行业，目前已获取6个项目。

目前市场上物流地产的供应方仍以外资为主，但国内资本正在积极进入。从排名看，除了普洛斯以外，其他公司份额差距都不大，随着平安不动产、万科等的进入，行业前十的格局可能会被打破。

以万科为例，根据万科拿地公告，万科2015年以来合计获得的物流地产建面达到150.8万方，这些在2016-2017年都会形成供应，2017年，预计万科的供应量有望达到150.8万方，跻身前十毫无疑问。而平安不动产的进展更加迅速，根据平安不动产官网显示，已在全国30多个城市布局，有20个物流园区项目，合计可租赁面积超过615万平米，其中除了廊坊园区外均已开工建设。